چشم انداز «ابر رکود» در بازار مسکن تا پایان سال 1404



فرارو- محمدمهدی حاتمی; در فیزیک موضوعی به نام قانون «وسایل نقلیه ارتباطی» وجود دارد که توضیح می دهد: «دو ظرف مجزای مایعات را می توان در دو ارتفاع مختلف قرار داد به شرطی که جدا و غیر مرتبط باشند». اما وقتی این دو ظرف را به لوله ای وصل می کنیم، محتویات ظرف در ارتفاع بالاتر شروع به حرکت به سمت ظرف پایینی می کند و سطح مایع ظرف پایینی را بالا می برد. این جریان تا زمانی ادامه می یابد که مایعات داخل هر دو ظرف برابر شوند.

اقتصاد در قالب فیزیک

اما جالب است بدانید که پدیده مشابهی را می توان در اقتصاد مشاهده کرد: اگر یک بازار از بازارهای موازی فراتر رود، دیر یا زود متوقف می شود و سایر بازارها با تاخیر همان ارزش را برمی گردانند.

اگر این توضیحات نیز گیج کننده هستند، بد نیست بدانید که بارها این اتفاق را در اقتصاد ایران تجربه کرده ایم: برای آخرین بار، در نیمه دوم سال 1398 و در نیمه اول سال 1399، بازگشت بازار سرمایه. . در ایران به شدت افزایش یافته و نرخ های بی سابقه ای به 300 تا 400 درصد رسیده است. (در واقع اگر در زمستان 1388 بدون اطلاع از اقتصاد و با چشمان بسته اقدام به خرید سهام کرده اید، در تیر و مرداد 1399 ثروت شما 3 تا 4 برابر شده است.)

اما بورس اوراق بهادار تهران در مرداد 1399 وارد دوره ای از روندهای «نزولی» و «خنثی» شد که کم و بیش تا به امروز ادامه دارد. برعکس، بازار مسکن تقریباً بلافاصله شروع به رشد کرد و تا پایان سال 1399 میانگین قیمت مسکن در کشور افزایش یافت. اما بازار مسکن نیز به آرامی وارد رکود می شود (که هنوز انجام نشده است).

“مسکن” به دنبال “بورس”

قانون “کشتی های مرتبط” در اینجا اعمال می شود: برای یک بازار واحد (مثلاً بازار سرمایه) بازدهی بدون وقفه و صعودی و عدم افزایش قیمت در سایر بازارها “غیرممکن” است. اگر اینطور است، منطق حکم می کند که هرکسی داشته هایش را نقد کند و آن را به بازار پربازده (مشابه بازار سرمایه) ببرد تا خودش هم از این نعمت چیزی بگیرد.

اما این نیز غیرممکن است، زیرا قیمت ها نمی توانند برای همیشه ثابت بمانند و منطق اقتصادی را نقض نمی کنند. (مثلاً فرض کنید قیمت یک دستگاه اتوماتیک معمولی روزانه افزایش می یابد و از 10 هزار تومان به 50 هزار تومان 100 هزار تومان و سپس یک میلیون تومان می رسد. تا کجا حاضرید این قیمت را منطقی بدانید در حالی که قیمت از بقیه کالاها تقریبا ثابت مانده اند؟!)

بازار مسکن در ایران از سال 1399 منطق مشابهی را دنبال می کند. وقتی قیمت دارایی هایی مانند سهام، پول و طلا روزانه افزایش می یابد، میانگین قیمت هر مترمربع مسکن ثابت نمی ماند و نیاز به افزایش دارد. و رفت.

اما در اینجا نیز روند صعودی نمی تواند دائمی باشد، زیرا عرضه و تقاضا باید در جایی همگرا شوند. در نتیجه همانطور که کارشناسان بازار سرمایه نسبت به ترکیدن حباب سهام هشدار می دهند و هشدار آنها محقق می شود، کارشناسان بازار مسکن نیز نسبت به سقوط بی سابقه بازار مسکن هشدار می دهند و در نهایت هشدار آنها محقق شد.

مسکن: بازاری که تا حدودی متفاوت است

اما چرا بازار سهام “سقوط” کرد، اما مسکن سقوط نکرد و فقط رکورد زد؟ توضیح آن را می توان در نقدینگی بازارها یافت. بازار سرمایه بازاری با نقدینگی بسیار بالاست. در واقع صاحب یک سهام تنها چند کلیک تا فروش دارایی خود و انحلال آن فاصله دارد.

اما بازار مسکن (و به طور کلی بازار املاک) اینطور نیست. اولاً، معمولاً هیچ کس هزینه کامل خرید ملک را به صورت نقدی ندارد و مجبور است از حساب های مختلف پول منتقل کند. انتقال وام بانکی؛ چک پول و موارد دیگر. بنابراین فاصله بین درخواست خرید ملک و خرید آن ملک در دنیای واقعی حداقل چند روز یا چند هفته است.

فروش ملکی که خریده اید به این سادگی نیست: شما باید خریداری را پیدا کنید که (معمولا) بدهکار باشد. بتوانید با چند چک پول به حسابتان واریز کنید و از همه مهمتر انگیزه خرید ملک داشته باشید. (در واقع خریدار باید خریدار ملک باشد یا ملکی را با قصد سرمایه گذاری خریداری کند. اگر بازار راکد باشد گزینه دوم دور از دسترس است).

فاز رکود: بازار مسکن بیدار شده است؟

شواهد مختلف آماری نشان می دهد که بازار مسکن در ایران وارد فاز رکود شده و این رکود یکی از سنگین ترین رکودهای سال های اخیر است. به عنوان مثال، طبق آمار، تعداد معاملات خرید مسکن در سراسر کشور در تابستان 1400 تقریباً 30 درصد کمتر از تابستان 1399 بوده است.

با این حال، به نظر می رسد رکود فعلی به دلیل شکاف گسترده بین قدرت خرید و قیمت ها (یا شکاف بین عرضه و تقاضا) باشد. رویکرد دولت و مجلس نیز منحصر به فرد است: ساخت 4 میلیون واحد مسکونی جدید به جای افزایش قدرت خرید مصرف کننده واقعی.

این راه حل منحصر به فرد است زیرا در حال حاضر بین 2.5 تا 3 میلیون واحد مسکونی خالی در کشور وجود دارد که با قیمت فعلی حدود 4200 هزار میلیارد تومان از سرمایه ایران را مسدود کرده است.

از سوی دیگر آمار سرشماری نفوس و مسکن در سال 1395 نشان می دهد که در آن سال تقریباً 25 میلیون واحد مسکونی در کشور وجود داشته که طبیعتاً بیش از این تعداد است. با این حال، مقایسه ساده آمارهای فوق نشان می‌دهد که اکنون تقریباً 10 درصد از ظرفیت مسکن کشور به خانه‌های خالی اختصاص دارد و در عین حال، دولت و مجلس خواهان افزایش معادل تقریباً – تقریباً 16 درصدی هستند. موجودی فعلی ساخت واحدهای مسکونی جدید. سیستم را اضافه کنید.

در حالی که مشکل از کمبود عرضه نیست، بلکه از کمبود تقاضا است. به عبارت دیگر مردم اگر بتوانند خانه می خرند. البته واضح است که افزایش عرضه باعث کاهش قیمت ها می شود اما اکنون تمام خانه ها و خانه های خالی که دولت سیزدهم می خواهد بسازد (در مجموع 6.5 تا 7 میلیون واحد مسکونی تا پایان سال 1404) مشتری ندارد.

اگرچه تعداد بافت‌های فرسوده‌ای که نیاز به تعویض دارند (که دقیقاً هدف طرح نهضت ملی مسکن نیست) را در نظر می‌گیریم و نیاز به مسکن جدید را با توجه به افزایش جمعیت کشور در نظر می‌گیریم، با توجه به اینکه همچنان مدنظر داریم. ایران تا 4 سال آینده به 6.5 تا 7 میلیون مسکن جدید نیاز نخواهد داشت.

بنابراین بذر رکود بعدی در بازار مسکن هم اکنون کاشته شده و می توان مطمئن بود که تا پایان سال 1404 چندین میلیون واحد مسکونی بدون مشتری در بازار مسکن ایران وجود خواهد داشت. سوال اینجاست که چرا ایرانیان با توجه به تجربیات گذشته خود عمداً سرمایه خود را در بازاری به امید رکود سرمایه گذاری می کنند؟


تمامی اخبار به صورت تصادفی و رندومایز شده پس از بازنویسی رباتیک در این سایت منتشر شده و هیچ مسئولتی در قبال صحت آنها نداریم