نیم دهه فروش جدید


سهم آپارتمان های نوساز در معاملات مسکن به کمترین میزان خود در نیم سال گذشته رسیده است. تحلیل روند طی پنج سال گذشته نشان می دهد که سرمایه گذاری در ساخت و ساز به دلیل مواجهه با سه مزاحم ساختمانی در مقاطع مختلف زمانی کاهش یافته است و رکورد کمترین سهم نوسازان در سال 1400 به ثبت رسیده است. سهم معاملات نوساز از حدود 5 سال پیش آغاز شد، سال 1400 را می توان بدترین سال برای سازندگان و فروشندگان دانست، چرا که تنها 33.6 درصد از آپارتمان های نوساز تا پنج سال پیش ساخته شده بودند. . کمترین سود ملک جدید در سال گذشته.

به گزارش دنیای اقتصاد، بازار ساخت و ساز در سال های اخیر به ویژه از ابتدای رونق مسکن در سال 96 با حداقل سه رکود مواجه بوده است که هر یک از مزاحمان سرمایه گذاری در ساخت و ساز در مقطعی بر حجم ساخت و ساز تاثیر گذاشته و در برخی از راه ها تعداد معاملات مسکن جدید را کاهش داد. در عین حال، با نزدیک شدن به زمان حال، همدستی این سه مزاحم عینی‌تر شده و تأثیر ترکیبی آنها بر سازنده منجر به کاهش بیشتر معاملات آپارتمان‌های مسکونی نوساز شده است.

اولین دخالت در سرمایه گذاری در ساخت و ساز از سوی دلالان صورت گرفت که منجر به افزایش قیمت مسکن در سال های 96 و 97 شد. افزایش سریع قیمت مسکن در آن سال ها به گونه ای بود که «نفروش» به انتخاب اولیه گروهی از سازندگان تبدیل شد. در واقع این «فروشندگان» بودند که نقششان در آمار معاملات در نیمه دوم سال 96 و همچنین در سال 97 مشخص شد. نیمه دوم سال 96 آغاز جهش قیمت مسکن بود و این روند در سال 97 تشدید شد. با شروع نوسانات قیمت مسکن، برخی از سازندگان به عنوان یکی از گروه های عمده فعال در بازار مسکن، تقریباً بلافاصله از روندهای موجود در این بازار مطلع شدند، تصمیم به عدم فروش گرفتند. به این ترتیب حجم معاملات آپارتمان های بدون قفل حداکثر تا پنج سال ساخته شد که در سال 95 تقریباً 52 درصد بود، در سال 96 به 47 درصد کاهش یافت و با افزایش قیمت مسکن در سال 97 این روند ادامه پیدا کرد. به طوری که سهم واحدهای نوساز نسبت به آن سال 43 درصد کاهش یافته است.

اگر چه زمانی که تعداد معاملات آپارتمان های نوساز تا پنج سال به حدود 50 درصد کاهش یابد، زنگ خطر به صدا در می آید و برای فعالان بازار مشخص می شود که چیزی برخلاف سنت معمول در بازار مسکن در جریان است، اما سهم نوساز خانه کاهش می یابد. در سال 1996 و 1997 هنوز برای توصیف وضعیت نگران کننده سرمایه گذاری ساختمانی کافی نیست.

بررسی های روند تغییرات فروش نوساز در بازار مسکن نشان می دهد که در سال 98، تلاطم دوم سرمایه گذاری ساختمانی نیز همدست تلاطم اول شد. مزاحمت ها ناشی از سلب قدرت خرید متقاضیان مسکن است، به طوری که روند افزایش قیمت مسکن در سال جاری ادامه داشته و شکاف بین قدرت خرید متقاضیان مسکن و سطح قیمت پیشنهادی به حدی رسیده است که در عمل حلقه پایان زنجیره مسکن، “معاملات” شکست می خورد. گروه کوچکی از سفته بازان و همچنین خریداران سرمایه مسکن دو گروه عمده معامله گران بازار مسکن در سال 98 بودند و سهم تقاضای مصرف کننده در معاملات در سال جاری به دلیل اختلاف زیاد قیمت به کمترین حد ممکن رسید. سطوح و مقرون به صرفه بودن در واقع، از زمانی که عنان کنترل املاک و مستغلات مصرفی را از طریق معاملات مکرر و سفته بازانه از دست داد، شکاف بین قدرت خرید و قیمت ها افزایش یافته است. آخرین حلقه زنجیره مسکن یعنی مخارج مصرفی تقریباً شکست خورده است.

این وضعیت منجر به شکل گیری رفتار غالب دیگری در بین تولیدکنندگان شده است که می توان آن را «سازنده» نامید. در واقع از سال 1377 به بعد گروهی از سازندگان مسکن در بازار بر این باور بودند که وقتی نمی توانند واحدهای تمام شده قبلی خود را بفروشند یا به سختی و در مدت زمان طولانی موفق به فروش آن می شوند، شروع به کار جدید منطقی نیست. پروژه ساخت و ساز، تا زمانی که رکود شدید باشد. تسلط بر معاملات آن را به گزینه ای مطلوب تر از سرمایه گذاری ساخت و ساز تبدیل نمی کند. نتیجه تبانی سازندگان و غیرفروشندگان را می توان در آمار سهم معاملات مسکن نوساز از کل معاملات در سال 98 مشاهده کرد به طوری که این سهم به 41 درصد کاهش یافت.

در سال های 99 و 1400 سومین مزاحم سرمایه گذاری ساختمانی به همراه دو مزاحم دیگر بر بازار تجارت تاثیر گذاشت تا روند نزولی فروش نوسازها در بازار مسکن تا نیم دهه ادامه یابد. مزاحم سوم تورم قابل توجه قیمت زمین و هزینه ساخت بود که منجر به شکل گیری روند عجیبی از عدم ساخت و ساز در بازار مسکن شد. در واقع، طی دو سال گذشته، گروهی از سازندگان به دلیل عدم توانایی مالی برای پروژه جدید، «ناتوان در ساخت و ساز» شناخته شده اند و این ناتوانی باعث کاهش عرضه آپارتمان های نوساز و سپس کاهش تعداد معاملات جدید شده است. اعمال؛ به سهم آپارتمان های نوساز تا پنج سال ساخت از کل معاملات به 99 تا 38.7 درصد و در سال 1400 به بسیار کم و غیرعادی 33.6 درصد می رسد.

تاثیر دوپینگ بر مزاحمان سرمایه گذاری ساختمانی

هر یک از سه گروه کم فروشان، سازندگان و معلولان ساخت و ساز به نوبه خود در کاهش عرضه آپارتمان های نوساز در بازار مسکن نقش داشتند و ترتیب طبیعی کاهش عرضه، کاهش فروش نوساز است. که طی پنج سال گذشته در یک فرآیند تدریجی رخ داده است. اضافه شدن هر یک از سه گروه سازنده به گروه قبلی هر ساله کاهش شدید عرضه را به همراه داشت و اثر دوپینگ مزاحمان بر سرمایه گذاری ساختمانی منجر به شکل گیری وضعیت غیرعادی 1400 شد.

شرایط ویژه سال 1400 به گونه‌ای متحول شده است که کمترین سهم ثبت شده آپارتمان نوساز در خرید و فروش مسکن از مرحله اخیر جهش تا کنون که آمار مدون گروه‌های سنی معاملات وجود دارد، مربوط به آبان ماه و سهم نوساز بوده است. معاملات آپارتمان ها در این ماه به 32 درصد کاهش یافت.

گزارش رسمی بانک مرکزی از وضعیت بازار مسکن در اسفندماه نیز حاکی از آن است که سهم آپارتمان های نوساز در این ماه 32.5 درصد بوده که کمترین ارزش از آذر ماه 1400 است.

داستان تغییر تورم ساخت و ساز و تورم مسکن

همدستی تورم ساخت و ساز به عنوان سومین عامل موثر بر شدت ریزش معاملات ملکی نوساز و نوساز در بازار مسکن نیز در آمارهای رسمی قابل رصد است. متوسط ​​قیمت هر مترمربع زمین در شهر تهران در پایان سال 1400 نسبت به سال 96 یعنی ابتدای نیمه سال گذشته 11 برابر شد و تورم مصالح ساختمانی در مدت مشابه به میانگین قیمت رسید. مواد در نیمه اول شش برابر افزایش یافته است.

در سال گذشته میانگین قیمت آپارتمان های نوساز معامله شده در تهران به طور میانگین 30 درصد افزایش یافت در حالی که کمترین رشد هزینه ساخت در این مدت 47 درصد بوده است. بنابراین تورم مصالح با شیب نسبتاً تند طی دو سال گذشته به عنوان دیواری در برابر سرمایه گذاری در ساخت و ساز عمل کرده است. بنابراین سازندگان معتقدند در صورت فروش واحدهای تکمیل شده خود سود کمتری نسبت به نگهداری واحد خود خواهند داشت و آن را در سال آینده به فروش خواهند رساند. از سوی دیگر، فروش واحدهای تمام شده در بازار آرام و بدون مزاحمت به قیمت مسکن 1400 برای سازندگانی که می خواهند پروژه جدیدی را آغاز کنند جذابیتی ندارد، زیرا باید در بازاری بفروشند که قیمت مسکن ثابت است. اما حتی اگر در عوض، خرید زمین، با همکاری صاحبان املاک بزرگ، همچنان نیاز به ورود به بازار آشفته مواد بلافاصله پس از فروش در بازار راکد مسکن. در واقع تغییر تورم ساخت و ساز و تورم مسکن رکورد جدیدی برای کاهش فروش نوساز در بازار مسکن در سال 1400 به ثبت رساند.

چشم انداز رفتار سازندگان در بازار مسکن

رفتار «سازندگان و فروشندگان» و «سازندگان و فروشندگان» که نقش مهمی در شرایط خاص کنونی بازار مسکن و کاهش مدبرانه فروش آپارتمان های نوساز دارند، در بازار کنونی نیز قابل رصد است. تعداد آثار جدید و تازه ثبت شده در بازار مسکن در اکثر محله های تهران در روزهای پس از فروردین ماه بسیار کم و به گفته برخی واسطه های املاک در نسبت یک به 10 بوده است.

اما آیا این وضعیت در سال 1401 ادامه خواهد داشت؟ پاسخ به این سوال و تصویری از چشم انداز آینده بخش تازه واردان به معاملات مسکن بستگی به تغییر محیط خارجی موثر بر بازارها، یعنی سرنوشت مذاکرات تحریم ها دارد. متغیری که در سال های اخیر نقش تعیین کننده ای در تلاطم قیمتی در بازارهای مختلف از جمله بازار مسکن داشته و انتظارات تورمی را در این مدت افزایش داده است، همان متغیر غیراقتصادی است که بازار مسکن در تمامی بخش ها از حساسیت بیشتری نسبت به آن برخوردار است. همیشه ..

روشن یا به اصطلاح تاریک بودن چشم انداز بازار مسکن در ماه های آینده تا حد زیادی به کاهش ریسک متغیرهای غیراقتصادی بستگی دارد. به گفته سازندگان و همانطور که بررسی روندهای آماری رسمی نشان می دهد، تورم مصالح ساختمانی دیرتر از تورم مسکن آغاز شده و در صورت تداوم، سازندگان بیشتری به گروه سازندگان و خرده فروشان اضافه می شوند و روند معاملات سازندگان جدید ممکن است امسال ادامه دهند. ادامه. اما در صورت کاهش ریسک متغیر غیراقتصادی با نتیجه مذاکرات، انتظارات تورمی کنترل شده و در نتیجه کنترل تورم، بازار مصالح ساختمانی باثبات خواهد شد. در این صورت زمان مذاکره سازندگان با بازار ساخت و ساز فرا خواهد رسید و روند عرضه سازندگان جدید دستخوش تغییر اساسی خواهد شد.


تمامی اخبار به صورت تصادفی و رندومایز شده پس از بازنویسی رباتیک در این سایت منتشر شده و هیچ مسئولتی در قبال صحت آنها نداریم